导语
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8月，预计28城新增商品住宅供应面积环比增25%，一线回落、三四线降幅扩大，二线环增35%为主力。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
预计重点城市8月新增供应面积环比增25%，不过绝对量仍处低位震荡，单月同比下降27%，累计同比降幅持续扩大至12%。不同能级城市存在显著的分化特征，一线稳中有降，二线轮动复苏，三四线降幅扩大。从供给结构来看，“以销定产”模式之下改善开始成为供应主流，但是部分城市诸如厦门、长沙、天津等远郊占比增加也使得供需错配情况更为明显。
预判8月，我们认为，中央积极表态会强化居民购房预期，加之供应小幅放量，预期成交有望止跌，但是低位盘整的趋势短期内难以得到根本性改变。
01
规模28城供应环比增25%一线回落、三四线降幅扩大二线环增35%为主力
据CRIC调研，8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%，同比下降27%，前8月累计供应面积将达到9389万平方米，累计同比跌幅持续扩大至12%。在7月供应低点之后，8月房企推盘积极性预期有所回升，绝对量或将与5月持平，总体仍处于低位震荡行情。目前供应难有亮眼表现一方面受到地市缩量的客观限制；另一方面因低迷成交影响，房企“躺平”，无心供货，以武汉为例，上半年具备预证资格而不愿拿证的项目体量高达476万平方米。
能级来看，一线同环比齐跌，跌幅分别达到55%和10%。其中上海缩量最为显著，单月供应量仅为17万平，达2023年以来月度新低，环比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基数较低，供应环比翻番，从绝对量来看，仍不及2023年上半年月均。广州供应量小幅微增2%，仍处阶段性低位。而深圳是一线城市中唯一同环比齐增且累计同比为正的城市，8月预期房企推盘积极性稳中有增，据不完全统计，8月将会有13个楼盘上新，超6000套房源计划入市。
二线城市8月供应环比预期上涨35%，同比仍跌14%，累计同比微降8%。从绝对量来看，成都单月供应达124万平方米，位列二线城市榜首。部分城市供应提速，诸如杭州、长沙、重庆等经历了7月的供应低点，8月迎来放量行情，环比翻番。少数城市诸如南宁、昆明、济南、厦门等单月供应不足10万平方米且同环比齐跌，仍处供应低迷期。
三四线整体供应略显疲软，我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等，仅无锡、徐州、泉州三城单月供应规模超过10万平方米，徐州环比大增主要源于7月基数较低，余下城市多数飘绿，这也使得三四线累计同比降幅扩大至42%，在不同能级中居首。
02
结构改善占比高达6成广深厦长津等供应重心转向远郊
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、60%和1%，总体呈现出以改善为主导的现象。
分城市来看，弱二线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，以南宁、重庆、郑州、徐州、武汉、天津、青岛为典型代表，刚需客群仍是成交主力；值得关注的是深圳本月也加强了刚需产品供应，占比达到92%。宁波、长春等刚需和改善占比可谓不分伯仲，均在40%以上。而此前热度较高城市诸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力。而少数城市诸如常州，改善和高端产品二分天下，占比分别达到5成，福州供应规模量较小且主要集中在高端产品，占比达75%。而无锡则是刚需、高端“两头翘”，占比均在4成以上。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为34%、21%和45%，供应重心逐步由主城区向远郊转移。
分城市来看，苏州、常州、泉州、西安、昆明、南宁、重庆、福州、长春、成都主城占比均在7成以上，漳州、青岛、上海、济南、徐州、无锡、南京则以近郊项目为主，占比均在5成以上，少数城市诸如厦门、长沙、天津、深圳、广州远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判供应放量预期带动成交止跌京杭蓉小幅回升，厦津长昆供需错配
盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：虽然8月供应环比增长25%，但从绝对量层面仍处低位震荡，前8月供应累计降幅进一步扩大至12%，供给对成交的约束作用更加明显。不过考量到月末中央频繁发声积极定调房地产，后续核心一二线“四限”尚有持续松绑的可能，对稳定市场信心大有裨益，因而预期8月成交有望止跌企稳，环比持平或微增，累计同比增幅还将进一步收窄。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类为短期内供应放量，优质产品（主城、改善or高端）占比较高的城市，诸如北京、杭州、成都、苏州等。对于这类城市而言，改善客群仍是支撑市场的中坚力量，供给主导成交的属性较为明显，只要有优质项目入市还是能撬动部分需求释放的。以北京为例，8月供应较7月有了稳步回升，且主城区和改善产品占比均在6成以上，加之近期住建委表态“大力支持刚性和改善性住房需求“，后续或将从远郊“一区一策”、调整“普宅标准”、差别化松绑“认房不认贷”等方向进行政策修正。在各种利好因素加持之下，8月成交预期能推动成交量的回升。
第二类为以主城或近郊的刚需产品为供应主力的弱二三线城市，以武汉、南京、重庆、郑州、青岛、南宁、长春、徐州、泉州为典型代表，8月成交或将持平或小幅微跌。对于武汉、南京、重庆、郑州等人口层面尚有支撑，不过短期低价二手房源对于新房的分流作用也比较明显，加之新房刚需供应占比较大，供过于求、价格战也将持续加剧，刚需客群实则难以支撑成交放量。而对于青岛、南宁、长春、徐州等城市而言，需求透支严重，还需要以时间换空间，稳步修复刚需购买力。
第三类为供应缩量或是供需错配型城市，以厦门、天津、长沙、昆明等为典型代表，整体成交还将延续筑底行情。以厦门为例，不仅8月供应延续低位，单月仅5万平方米，且供应主力集中在远郊刚需产品，并不能有效撬动购买力较强的改善客群的需求，因而7月成交大概率延续降势。
总体来看，短期房地产市场供给约束的症状越发显著：一方面主要受到成交行情低迷影响，房企推盘积极性不高，我们盘点发现，从武汉具备拿证条件却不愿拿证的项目体量接近500万平以上我们便不难看出端倪；另一方面，土地端成交不济也成为了限制供给放量的客观因素。而且从近期土拍来看，热点城市也不乏底价成交和临时撤牌迹象，也可看出房企拿地更为谨慎。不过供给约束并非制约成交放量最为核心的因素，更关键的还是要看后续地方利好政策落地能否带动居民购房信心修复以及购买力的实质性提升。
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